农历马年，房地产松绑改革马不停蹄始终向前。

这一年，无论是中央的专项改革，还是市场与社会转型期带来的新常态，都对房地产行业及其生态链产生了深远的影响：限购取消、房贷放松、公积金改革、利率下调、工程质量治理、养老用地顶层设计这些政策层面的改革与行动，让2014年的中国房地产行业处在一个混合体共振互动的气氛中。

回归市场化取消房地产限购

2014年6月25日呼和浩特第一个发文取消限购，如同多米诺骨牌效应一样，全国46个城市陆续加入到限购松绑或取消的队列中。直到现在，这46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购。

取消限购给房地产市场带来的影响是多层面的。从市场的角度来看，在全国量价走低的局势下，取消限购有助于提振企业的信心，增加投资，促进消费。从政治层面上看，十八大提出了市场对房地产调整的主导作用，限购退出是顺应了发挥市场在资源配置当中的作用的改革方向。

重启金融动力930新政放松限贷

2014年9月30日，这份名为《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的930新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款的政策，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。政策发出后，10月份开始市场信心全面恢复，住房成交出现了快速回升，超过半数以上的银行已将首套房的贷款利率调整为9折。

棚改定音国开行贷款助力

2014年3月5日，国务院总理李克强在《政府工作报告》中提出，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。4月2日，国务院常务会议确定，由国开行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

这次会议之后，国开行发放棚改贷款1949亿元，同比增长达到了惊人的433%。6月国开行住宅金融事业部筹建申请获得银监会正式批准，主要功能是为全国棚改提速提供成本适当、长期稳定的建设资金。

城镇化规划发布户籍改革随行

3月16日，《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》正式发布提出，到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右(目前为53.7%)，户籍人口城镇化率达到45%左右(目前为36%左右)。

户籍制度改革成为转型城镇化发展的关键所在，尤其是如何实现大约1亿农业转移人口落户城镇的问题。随后对于不同规模的城市，实施差别化落户政策，同时加强建立居住证制度，放开或有序放开落户政策。

央行降息减少经济运行成本

降低企业融资成本，是国务院2013年以来多次提出的政策向导。

2014年11月20日，央行宣布降息，自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

降息对于房地产而言，是积极的利好。对于开发商降息后购买力增加，可以用同样的资金买到更好的土地。对于买房者利息降低后能带来最直接的实惠，是每个月的月供降低了。

全国行动攻坚工程质量

工程质量治理两年行动是住房城乡建设系统2014年的最强音。9月1日，住建部发布《工程质量治理两年行动方案》，拉开行动序幕。

到11月底，山东、吉林、内蒙古、广东、江西、宁夏、青海、云南等地相继开展了相关执法工作，河北、北京、江西、河北、湖北、四川、广东、山东等分别通报了一些工程质量违法违规案例，湖北、福建、河南、广西建立了建筑市场黑名单制度。各地治理行动持续推向深入。

公积金政策调整与改革双行

2014年，全国多个城市提高公积金贷款额度。苏州住房公积金个人购房贷款的贷款上限由原来的40万元调整为60万元，成都、黄石由40万元提高至50万元，无锡从此前的50万元上调到60万元。除了调整贷款上限之外，甘肃、湖南、广西、江苏、安徽等地执行异地互贷政策。

住房公积金制度的改革也在路上。住建部在一份回函中称：正在开展《住房公积金管理条例》的修订工作，准备在扩大缴存范围、放宽提取条件、支持住房消费、调整存款利率和收益分配、完善管理体制及运行机制、监管机制等方面进行修改完善。

养老用地顶层设计完成

多年的呼吁、逐渐加剧的老龄化趋势，让养老设施用地政策终于在更高层面有了具体的定调。4月23日，国土资源部发布了《养老服务设施用地指导意见》提到，经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地;营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让(租赁)计划公布后，将在不设置竞买人限制条件的情况下以招拍挂方式供地。

以房养老徘徊10年一朝落地

6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，称于7月1日起，到2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。至此，10年来广泛讨论的以房养老试点政策终于落地。

以房养老在国内是新鲜事物，保监会表示，指导意见不可能做到尽善尽美，这只是粗浅的、阶段性的文件。推出是给有意愿和需求的老年人提供了自愿的选择，强调自愿和市场化。并非是政府不管了，推给市场了。

地王凶猛土地制度改革潜行

248.5亿元的上海董家渡地块全国地王、扣除配建及回购后单价10万元平方米的北京华嘉胡同地块，都让人们惊呼地王凶猛。2014年北京土地出让金达到1916.9亿元的历史新高。12月23日，上海土地出让单价纪录被连续刷新。截至11月底，一线城市已经成交总土地金额高达4692.9亿元，全年有望突破2013年创造的5245亿元的历史纪录。土地财政与土地制度改革在2014年里也成为一个焦点的公共议题，并在国家部委之间进行了多轮的修改与会商，进一步完善后择时推出。