北京特价房凶猛

7月底的北京迈入了盛夏，但楼市却仍在寒冬中煎熬。

最要命的是，情况可能会变得更糟。如果目前的政策不放松，那么北京的房价必然会进一步下跌。亚豪机构市场总监郭毅告诉《华夏时报》记者。中国社会科学院研究员刘维新也表示，今明两年调控政策不会大变，北京房价将会逐步回落。

一手房特价凶猛

开发商们眼下正处于进退两难的境地：想涨涨不上去，想降又不敢降。

根据亚豪机构的统计数据，7月份北京共有36个新开楼盘，基本都以平价入市，既不涨也不跌。老项目也绝口不提降价，以免引起老业主的反弹。不过，越来越多的新老楼盘都或明或暗地推出各种特价房。

7月中旬，房山线良乡大学城北站附近的智汇雅苑打出了优惠价1.8万元平米的条幅，而附近楼盘的均价普遍在20000元平米以上。该楼盘的一位销售人员告诉本报记者，他们去年年底开盘，至今仍有100多套房子没卖完，开发商打算以优惠价处理这些房源。这不是降价，是尾盘促销。他特别强调。

位于大兴区庞各庄的众美城也悄悄地推出了一批特价房。这个楼盘的二期在售房源均价为17000元平米，最高时超过18000元平米。但近期，一些此前同该楼盘有过联系的老客户纷纷接到了销售人员的电话，被告知有几套均价仅14000元平米的特价房出售。

跟智汇雅苑和众美城不一样，通州的一些楼盘在推出特价房时要理直气壮得多。位于马驹桥的富力尚悦居在7月初推出一批均价18500元平米的70年产权特价房，此类房源原均价为23800元平米。7月中旬，该楼盘又推出了原均价19800元平米、现均价14500元平米的50年产权开间特价房。此外，位于通州耿庄桥附近的珠江东都国际也计划8月初推出均价不到两万元的特价房。手笔最大的要属红杉公馆，这个楼盘7月份推出的22号整栋楼为特价房，购房者可享受2万元抵17万元优惠。

一家房地产开发公司的内部人士表示，目前开发商面临的资金压力越来越大，急需加快销售进度，快速回笼资金。本来降价走量是最好的选择，但现在谁也不愿意做这个出头鸟，因为谁第一个承认降价，谁就会成为媒体的靶子。他表示，很多开发商无奈之下，只能打起了特价房这个擦边球。

二手房市场极度深寒

和开发商们的遮遮掩掩相比，二手房市场里无论业主还是中介人员，都从不讳言降价。

位于朝阳区酒仙桥附近的亮马嘉园均价一直保持在3.7万元平米左右，但7月初本报记者收到一条来自一家房产中介的短信，称亮马嘉园业主换房直降200万元，202平米620万元，单价3万元一平米，送两个产权车位。几天后当本报记者联系该中介机构时，发布这条短信的置业顾问很沮丧：这套房子业主挂了好多天也没卖掉，现在不想卖了，昨天撤单了。不过第二天，这名置业顾问同业主联系之后又打回电话称，业主同意看房，而且价格可以再商量。

业主的信心快要崩溃了！一家房地产公司的中层管理人员私下告诉本报记者，从业务线反馈回来的情况看，现阶段急于卖房的业主明显信心不足，当准客户出现时往往会主动降价。

眼下，北京各中介门店前业主急售、甩卖、低价、超低价等标牌随处可见，但依然门可罗雀。层出不穷的低价房让客户的心理价位不断变低，观望情绪反而更浓了。上述管理人员表示。

这种观望情况甚至已经蔓延到了学区房市场。

本报记者曾在5月中旬走访过西城区新文化街的链家地产门店，当时一名置业顾问曾向本报记者介绍了一套奋斗小学的学区房（面积为67平米，总价477万元），如今两个月过去了，这套房源依然在售。

同在西城区的育民小学是在全北京都名列前茅的知名小学，但附近我爱我家的一名置业顾问告诉本报记者，截至目前，今年以来育民小学的学区房价格已经下降了约1万元平米，尽管这里面有西城区教育资源重新整合的原因，但学区房也确实不像以前那么火了。

不仅核心城区的二手房价格明显松动，周边远郊区县的二手房价也同样大幅下跌。位于房山区良乡镇的瑞雪春堂最高价曾达2.3万元平米。但近日该小区的一名中介置业顾问表示，如果诚心买房，他保证可以替本报记者找到1.9万元平米的房子。在密云，一家中介门店的店长同样告诉本报记者，密云二手房价最高时曾达到过2万元平米，但现在平均也就1.4万元平米左右，成交量也只是去年的三成左右。

北京二手房价格的全面下降已成事实。

下滑势头难止

无论是一手房市场还是二手房市场，眼下可能还不是最困难的时候。

继7月份有36个新盘入市后，8月份北京商品住宅供应量仍在高位徘徊。根据亚豪机构的统计数据，8月份北京共有32个楼盘计划开盘，其中包括11个纯新盘和21个老项目后期。据统计，自今年3月以来北京楼市的供应规模开始上升，至8月，北京已连续6个月每月开盘项目量超过30个，而去年同期的月度开盘项目量仅为20多个。

亚豪机构市场总监郭毅认为，今年以来新盘供应量大增，一方面原因在于去年的土地成交量较高，在经过9-12个月的前期开发后，大多集中在今年上市；另一方面原因则是由于开发商当前普遍面临着一定的资库存压力。据她分析，今年以来，美国加速退出量化宽松政策和人民币汇率持续下行，使得一些开发商海外融资成本大增，而国内银行出于资产负债管理和流动性管理的需要，对开发贷的审核更为严格，使得开发商的资金压力进一步加大。为降低资金使用成本，加速未来几个月北京楼市供应规模仍将继续维持高位。

但是，成交量并没有随着供应量的提高而走高。根据北京市住建委的统计数据，7月21日至7月27日这一周时间里，北京商品住宅共成交735套，环比之前一周下降23%，与7月首周的成交量相比几近腰斩。

在近来一些城市纷纷松绑限购政策的情况下，开发商们此前也一直寄希望于北京市取消限购来提振楼市，但这一希望随着北京市市长王安顺日前的表态而破灭。王安顺在北京市2014年上半年经济形势分析会上强调：北京市的房地产市场不能采取放松限购等措施。

郭毅认为，随着北京楼市供需比的进一步扩大，下半年如果调控政策没有明显松动，在深度观望情绪影响下，北京的平均房价将出现明显下滑。